Baurecht
Baurecht
Das Landratsamt hat die umfassende Aufgabe dafür zu sorgen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung und der Instandhaltung baulicher Anlagen beachtet werden. Um diese Aufgabe zu erfüllen, räumt uns die Bayerische Bauordnung die Befugnis ein, alle Maßnahmen zu treffen, die notwendig sind, um die Verwirklichung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anordnungen zu sichern. Die Bauaufsicht umfaßt insbesondere die Baukontrolle, die Höhenfestlegungen, Baueinstellungen sowie die Überprüfung von Brandschutz, Statik, Schall- und Wärmeschutz.
Wenn Sie also im Bereich des Landkreises Oberallgäu bauen möchten oder sich über die Bebaubarkeit eines Grundstücks informieren möchten, aber auch wenn Sie einen Um- oder Anbau, den Abbruch oder die Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes planen, kann Ihnen die Bauverwaltung des Landratsamtes Oberallgäu weiterhelfen. Hier erhalten Sie auch Informationen zu Bauvoranfragen, Bauanträgen, Genehmigungsfreistellungen, Abbruchanzeigen, Denkmalschutz, Gutachterausschuss, Abgeschlossenheitsbescheinigung und vieles mehr.
Energieeinsparung, Klimaschutz – Themen, die heute aktueller sind denn je. Immer wenn es um Sanierungsmaßnahmen geht, die Planung von Gebäuden oder den Einbau von Heizungen und Solaranlagen ist guter Rat gefragt. Informationen dazu finden Sie auf unserer Internetseite www.allgaeu-klimaschutz.de
Rechtliche Grundlagen
Die Bayerische Bauordnung (BayBO) regelt als bayerisches Landesgesetz, was bei der Bauausführung zu beachten ist. Sie regelt auch die Frage, ob ein Vorhaben einer Genehmigung bedarf und welches Verfahren dabei Anwendung findet.
Das Baugesetzbuch (BauGB), ein Bundesgesetz, beinhaltet die wesentlichen Regelungen des Bauplanungsrechts. Von besonderer praktischer Bedeutung sind dabei vor allem die Bestimmungen über die gemeindliche Bauleitplanung, also die Aufstellung von Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen in den §§ 1 bis 13 sowie über die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben (§§ 29 bis 38). Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergänzt das BauGB und bestimmt unter anderem näher, welche Baugebiete in gemeindlichen Bebauungsplänen festgesetzt werden können.
Planen und Bauen
Abbruchanzeige und Abbruchantrag
Der Abbruch oder die Beseitigung einer baulichen Anlage ist grundsätzlich anzeigepflichtig.
Der vollständige Abbruch oder die Beseitigung einer baulichen Anlage (Teil- und Ganzabbruch eines Gebäudes, auch Nebengebäude wie z. B. Garage, Ställe, Stadel usw.) ist beim Landratsamt anzuzeigen. Binnen einer Woche wird Ihnen der Eingang der Anzeige bestätigt. Mit dem Abbruch darf einen Monat nach dem vom Landratsamt bestätigten Eingangstermin begonnen werden, wenn von uns nicht vorher mitgeteilt wird, dass wir den Abbruch untersagen werden.
Für den teilweisen Abbruch einer baulichen Anlage oder eines Gebäudes das unter Denkmalschutz steht, ist jedoch immer ein Abbruchantrag notwendig.
Ob ein Abbruch genehmigungsfrei ist oder ob hinsichtlich der Entsorgung besondere Anforderungen (Arbeitsschutz, Abfallrecht) zu beachten sind, können Sie bei den Mitarbeitern des Bauamtes erfragen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Voraussetzungen
Die Abgeschlossenheit einer Wohnung ist von wesentlicher Bedeutung im Wohnungseigentum, da nur abgeschlossene Wohnungen zum Wohnungseigentum erklärt werden dürfen. Die Abgeschlossenheit muss daher mit einer entsprechenden Bescheinigung nachgewiesen werden. Im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bedeutet Abgeschlossenheit einer Wohnung, dass die Räume
- baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind, z.B. durch Wände und Decken, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen
- einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und der dazugehörende Teilungsplan ist die Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum/Teileigentum und notwendig für die Anlage eigener Grundbuchblätter für jede einzelne Eigentumswohnung/Eigentumsanteil.
Wohnungseigentum ist grundstücksbezogen, d.h. sämtliche Gebäude/Räume die auf einer Flurnummer stehen müssen geteilt werden.
Altbau: Bei bestehenden Gebäuden müssen die Aufteilungspläne den tatsächlichen Baubestand wiedergeben.
Antragsformular
§ 250 BauGB, Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Stadt Sonthofen)
Hintergrund
Der Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zielt darauf ab, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten und Mieter vor Verdrängung durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu schützen. Die Rechtsverordnung gilt vom 01.06.2023 bis zum 31.12.2025.
Der Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB ist sachlich anwendbar, soweit ein
• Wohngebäude
• das am 01.06.2023 bereits bestand
• und mehr als zehn Wohnungen enthält,
• nach dem WEG oder durch eine gleichgestellte Maßnahme umgewandelt wird.
Das Grundbuchamt darf die Umwandlung durch Anlegung von Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchblätter erst eintragen, wenn die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht (Negativattest) nachgewiesen ist (§ 250 Abs. 5 BauGB).
Antragsformular
Bauantrag
Mit der Baugenehmigung wird die Zulässigkeit eines baurechtlich genehmigungspflichtigen Vorhabens abschließend entschieden.
Der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung nach Art. 64 Bayerische Bauordnung (BayBO) ist beim Landratsamt Oberallgäu einzureichen. Der Bauantrag ist unter Verwendung der amtlich vorgeschriebenen Formulare bzw. digital (siehe Reiter Digitaler Bauantrag) zu stellen. Diese Formulare können auf der Internetseite des Bayer. Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr ausgefüllt und ausgedruckt werden
Bei größeren Bauvorhaben empfiehlt es sich, die notwendigen Antragsunterlagen mit der Bauverwaltung des Landratsamtes abzustimmen.
Die Baugenehmigung ist vier Jahre gültig!
Die Klage hat keine aufschiebende Wirkung!
Baugenehmigungen umfassen alle
- Neubauten,
- Ausbauten, Umbauten, Erweiterungen,
- Nutzungsänderungen sowie
- Gartenhäuser, Garagen usw.
Bei Baugenehmigungen fallen je nach Verfahrensart (gesetzlich geregelt) 1-2 Promille der Baukosten an, mindestens jedoch 75,00 Euro.
Bauaufsicht und -überwachung
Die Bauaufsicht im Sinne des öffentlichen Rechts wird von den Bauaufsichtsbehörden wahrgenommen, die mit dem Vollzug des Bauordnungs- und Bauplanungsrechts befasst sind.
Das Landratsamt hat die umfassende Aufgabe dafür zu sorgen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung und der Instandhaltung baulicher Anlagen beachtet werden. Um diese Aufgabe zu erfüllen, räumt uns die Bayerische Bauordung (BayBO) die Befugnis ein, alle Maßnahmen zu treffen die notwendig sind, um die Verwirklichung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anordnungen zu sichern.
Die Bauaufsicht umfaßt insbesondere
- die Baukontrolle
- Höhenfestlegungen
- Baueinstellungen sowie
- die Überprüfung von Brandschutz, Statik, Schall- und Wärmeschutz
Bauvoranfrage
Eine Bauvoranfrage kann insbesondere dann in Betracht kommen, wenn besondere Schwierigkeiten (Lage des Vorhabens, Nachbarn etc.) zu erwarten sind oder wenn das Vorhaben mit einem besonders hohen Investitionsaufwand verbunden ist.
Mit dem Vorbescheid werden einzelne, in der Baugenehmigung zu klärende Fragen vorab geklärt und entschieden (z. B. bauplanungsrechtliche Zulässigkeit, Stellplätze, Nachbarbeteiligung, Erschließung oder Bauordnungsrecht). Es werden nur diejenigen Teile geprüft, die beantragt werden.
Die Bauvoranfrage ersetzt nicht die Baugenehmigung!
Der Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides nach Art. 71 Bayerische Bauordnung (BayBO) ist bei beim Landratsamt Oberallgäu einzureichen. Der Antrag auf Vorbescheid ist unter Verwendung der amtlich vorgeschriebenen Formulare zu stellen. Sie können auf der Internetseite des Bayer. Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr ausgefüllt und ausgedruckt werden.
Bei einer Bauvoranfrage fallen, jeweils abhängig vom Umfang der Maßnahme und dem angefallenen Verwaltungsaufwand, Gebühren von 40,00 Euro bis 2.500,00 Euro an.
Genehmigungsfreistellung
Bestimmte Bauten können nach den einschlägigen Vorschriften der Bayerischen Bauordnung (BayBO) auch ohne Genehmigung errichtet werden. Diese Bauvorhaben werden nicht auf Bauordnungsrecht (insbesondere Brandschutz und Abstandsflächen) geprüft. Der Bauherr ist mit allen Konsequenzen selbst verantwortlich.
Voraussetzung für eine Genehmigungsfreistellung ist, dass das Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes gemäß § 30 Baugesetzbuch (BauGB) liegt und das Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht.
Fliegende Bauten
Bierzelte, Vereinsveranstaltungen oder Bürgerfeste gehören in Bayern zur Tradition. Die Bayerische Bauordnung verfolgt dabei das Ziel, mit der Gebrauchsabnahme sogenannter fliegender Bauten (z. B. (Bier-) Zelte, Bühnen, Tribünen oder mobile Hütten) durch das Landratsamt einen möglichst hohen Sicherheitsstandard zu gewährleisten und damit zur Gefahrenminimierung beizutragen.
Die Aufstellung fliegender Bauten ist dem Landratsamt daher rechtzeitig anzuzeigen. Dieses wird nach Aufstellung den Bau kontrollieren und die Freigabe erteilen.
Rauchwarnmelderpflicht für alle Wohnungen und Wohngebäude
Regelungen für Neubauten gelten jetzt auch für bestehende Wohngebäude
Seit dem 1. Januar 2018 müssen alle Wohnungen – auch Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser – mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein. Eine Vernetzung von Rauchwarnmeldern ist nicht gefordert, jedoch kann diese im Einzelfall sinnvoll sein. (Für Hotels und Beherbergungsbetriebe gibt es gesonderte Regelungen.) Für Neubauten war bereits zum 1. Januar 2013 die Regelung eingeführt worden, dass alle Wohnungen die Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder überwacht werden müssen.
Damit sollen aus der Sicht des Gesetzgebers und der Feuerwehren bei Bränden in Wohnungen die Brandtoten reduziert werden. Bei der Auslösung eines Rauchwarnmelders bleibt in der Regel noch genügend Zeit, um einen Löschversuch zu unternehmen oder sich und die Familie selbst zu retten. Kreisbrandrat Michael Seger betont: "Die Feuerwehren stehen ausdrücklich hinter dieser Regelung. Ein Rauchwarnmelder ist auch nachts aktiv, während bei Menschen im Tiefschlag auch der Geruchssinn Pause macht."
Merkblatt Rauchwarnmelder retten Leben
Für den Einbau ist der Eigentümer verantwortlich. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. Es empfiehlt sich die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft des Rauchwarnmelders schriftlich zwischen den unmittelbaren Besitzern (Mieter) und dem Eigentümer (Vermieter) zu vereinbaren und zu dokumentieren.
Es dürfen nur Rauchwarnmelder verwendet werden, die der DIN EN 14 604 entsprechen und eine CEKennzeichnung besitzen. Für Menschen, die den Alarm der Rauchwarnmelder nicht oder nur schlecht hören, können die Geräte mit Lichtsignalen und Rüttelkissen verbunden werden. Sollte bei einem Wohnungsbrand eine Person verletzt werden oder sie sogar zu Tode kommen und kein Rauchwarnmelder vorhanden gewesen sein, kann von den Ermittlungsbehörden überprüft werden, ob beim Vorhandensein eines Rauchwarnmelders das Unglück vermeidbar gewesen wäre.
Nützliche Hinweise
- Erhebungsbogen für die Bayerische Bautätigkeitsstatistik
- Schneelast auf Dächern - Informationen und Tipps des Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr
- Hochwasser und Muren, Lawinen und Schneedruck, Trockenheit und Hitze, Unwetter sowie Rutschungen und Felsstürze – ausführliche Informationen und Hinweise finden Sie unter www.naturgefahren.bayern.de und auf den Internetseiten des Landesamts für Umwelt.
Bauleitplanung, Ortsplanung
Zentrales Anliegen der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke vorzubereiten und zu steuern. Das Baugesetzbuch weist diese Aufgabe den Gemeinden zu. Ihnen stehen zwei Instrumente zur Verfügung, die eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleisten sollen: der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).
Der Flächennutzungsplan stellt die Grobstruktur der Entwicklung im gesamten Gemeindegebiet dar. Er gilt damit als umfassender gemeindlicher Entwicklungsplan. Dabei gilt er allerdings nur verwaltungsintern; konkrete Ansprüche (z.B. die Schaffung von Baurecht) lassen sich aus ihm nicht ableiten. Dagegen enthält der Bebauungsplan parzellenscharfe Festsetzungen für die konkrete Grundstücksnutzung in bestimmten Teilen des Gemeindegebietes. Als gemeindliche Satzung ist er damit gegenüber jedermann verbindlich.
Die Bauleitplanung ist eine ureigene Aufgabe der Gemeinden; sie machen dabei von ihrer Planungshoheit Gebrauch. Im Verfahren zur Aufstellung der Bauleitpläne beteiligen die Gemeinden jedoch die rechtlich bzw. fachlich erforderlichen Behörden und Stellen.
Bei der Aufstellung/Änderung von Bauleitplänen durch die Gemeinden und beim Erlass von städtebaulichen Satzungen wird das Landratsamt als Träger öffentlicher Belange gehört und gutachtlich sowie beratend tätig. Teilweise ist das Landratsamt bei diesen Verfahren auch Genehmigungsbehörde.
Wenn Sie wissen möchten, für welche Gebiete in Ihrer Gemeinde Bebauungspläne aufgestellt bzw. Planungen im Gange sind und welchen Inhalt sie haben, wenden Sie sich bitte an Ihre Gemeindeverwaltung. Auskünfte über den Inhalt verbindlicher Bebauungspläne können Sie auch bei uns erhalten.